“理財之道，不外開源節流。”
保障房正是一筆巨大的社會財富。但在供需兩端，一面是3600萬套的建設任務正在層層推進；一面卻是經濟適用房在購滿5年后實現“經轉商”不斷流入商品房市場。供不應求的保障房建設同樣需要“節流”。
住房和城鄉建設部政策研究中心周江處長在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時表示，我國保障房制度發展還處于以“建設”為主的階段，大規模分配、入住尚未完全展開，包括退出機制在內的某些環節問題將會日益突出，必須盡快完善。
而記者日前從住房和城鄉建設部住房保障司獲悉，“建立科學、合理的運行和退出機制”將是2012年保障房建設的重點工作之一，其內容包括“對購置型保障性住房，要重點調節好上市交易收益，消除其牟利空間”等。
“出口”步步收緊
1月14日，北京市住房城鄉建設委員會主任楊斌在北京市“兩會”上明確，經濟適用房如再上市將按照“政府定價”原則由政府回購。落實經濟適用房的“封閉管理運行模式”無疑顯示出積極信號，對全國亦有重要參考價值。
此前，經濟適用房常被認為是“生財之道”。為了避免投資行為，2004年5月20日起，北京開始執行《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，首次明確“購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。”同時規定，滿5年的，出售人須按成交額的10%補交綜合地價款。但周江認為，在過了5年的“冷凍期”后，經濟適用房上市仍然有較大獲利空間。“盡管目前在經濟適用房上市出售環節設計了補交‘綜合地價款’制度，規定了政府與業主的收益分成比例，但總體來看，經濟適用房轉讓仍然有利可圖。”
因此，北京市隨后對“經轉商”政策進行了改良，2008年4月8日后簽訂購房合同的經濟適用房，5年后上市須補交土地收益等價款，補交金額根據經濟適用住房初次購買時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交。
但這一政策又被“對策”悄然化解。據記者調查，長期以來，由于二手房交易市場“陰陽合同”的存在，二手經濟適用房往往以區域最低過戶指導價簽訂合同，遠低于實際成交價格。以北京市石景山區為例，此前的過戶指導價僅為每平方米6000元左右，但實際成交價格約為每平方米2萬元，存在巨大的偷漏稅空間。因此，前述政策改良并未對“經轉商”產生特別的影響。
不過，2011年12月10日起，北京市各區縣過戶指導價的大幅上調使這一格局迅速扭轉，在天通苑、回龍觀等經濟適用房較為集中的地區，掛牌待售的“經轉商”二手房隨即陷入尷尬，成交量降至冰點。
周江表示，隨著交易和管理體系一步步走向閉合，尋租現象將逐漸從保障房剝離。經濟適用住房配售價格包含多項稅費優惠措施，帶有公共資源性質，有限的保障房資源必須充分落到需要住房保障的困難家庭，而不能成為牟利的工具。
除經濟適用房外，有媒體報道，北京將通過提高限價房售價的方式，壓縮投機者牟利空間。記者就此向北京市住房城鄉建設委有關部門電話求證時，得到否認的答案。但據記者了解，北京通州區土橋地區的金隅通和園項目去年組織認購時的平均售價為每平方米5700元，但去年底開始組織認購、與金隅通和園僅一街之隔的華遠馨誠家園，認購價格已達每平方米7300元上下。對照周邊區域每平方米13000元以上的商品房售價，這一價格仍遠低于北京市限價房“同區域、同品質商品房價格的80%”的定價原則。也就是說，北京市限價房價格目前仍偏低，確有價格上調的空間。
一位業內專家表示，由于北京普通商品房價格較高，限價房項目認購價格普遍較低，這使得限價房可能成為經濟適用房之后新的牟利工具。但如果執行預定的定價原則，加以現行的“交納35%土地收益等價款”政策，利潤空間將被壓縮到一個合理的區間。
“算賬”的學問
上周，江西省發布《關于加快推進經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房三房合一的指導意見》，宣布取消經濟適用房，各類保障房統一并入公租房范疇。業界紛紛猜測這一動作會反映出一些政策導向。
對此，江西省住房保障處副處長熊峰在接受本報記者采訪時表示，取消經濟適用房并不等于外界猜測的完全取消產權型保障房，符合準入條件的家庭仍可購買公共租賃住房和廉租住房的有限產權。“三房合一”的意義在于保障房上市交易的大門將徹底關閉，同時由于保障房結構和分配機制的改變，將利于整體統籌管理。
同時，熊峰指出，通過對于產權型或是租賃型的選擇權過渡到需求端，將實現資源分配的高效率與合理性。
類似的變革還出現在陜西省。記者日前從陜西省住房和城鄉建設廳獲悉，該省中低收入家庭住房狀況調查工作已正式完成，192.08萬戶保障對象信息已導入陜西省保障性住房信息系統。
“中低收入家庭的具體需求將非常明確。”陜西省住房和城鄉建設廳住房改革與發展處處長王晟告訴本報記者，陜西省將在2012年投入1.5億元用于上述平臺的建設，現在各地數據正在匯總和整理，隨后將實現全省統一管理，并按照23%的保障面要求，確定各類保障房比例。
此前，不少地方相關負責人均表示，由于土地出讓金收益明顯下降，2012年保障房建設資金將比2011年更困難，特別是受宏觀經濟政策影響，商業銀行的支持力度明顯不足。
更在“砸鍋賣鐵保進度”的條件下，“科學制定各類保障房建設比例”顯然不能再是一句空話。王晟表示，要實現保障房資金的平衡閉合，必須結合資金來源和具體需求，合理確定各類保障房的建設比例。
記者拿到的陜西省保障房建設資金模型顯示，以2012年全省保障性住房建設總任務為基礎，經過多重模型計算，按照廉租房、公租房靜態建設資金平衡閉合要求，其保障性住房建設比例為1︰1︰1.75︰1.25(廉租房︰經濟適用房︰公租房︰限價房)為最理想的模型。如果以該比例計算，全省廉租房、公租房建設靜態投資將為249.56億元，建設資金可達250.01億元，可實現靜態資金平衡閉合。
該省相關負責人指出，雖然數據只能作為一種研究，但在具體建設過程中根據模型中的比例與具體需求進行調整，有利于資金進行比較從容的安排。
值得注意的是，模型中租賃型保障房建設的資金來源中，4種保障房之間在資金上構成了相互依存的模型關系。限價房銷售收益、限價房土地出讓金、經濟適用房銷售收益三項共計為109.75億元，占投資總額的43.9%，在租賃型保障房將成為主體和資金來源不足的雙重前提下，產權型與出租型保障房的合理搭配對保障房建設的可持續至關重要。
再談住房保障立法
可以肯定的是，公共租賃住房正在逐步成為保障房建設的主體，以陜西為例，其在模型設計上就盡量向公租房傾斜。雖然公共租賃在退出機制上有天然的優勢，有利于保障房資源的充分利用和流轉，但周江強調，準入和退出一頭一尾的管理仍須加強，特別是相對于較為完善的準入制度，退出制度的研究目前各地還普遍停留在探索階段。
此外，業內普遍認為，各地在公租房建設中均采取了一些有益嘗試，但主管部門必須在此基礎上加強政策研究，收集和總結各地相關經驗，盡可能統一標準，解決“怎么管，以什么為依據”的問題。目前，這一領域，尚缺乏制度的“頂層設計”。
此前，包括廈門、深圳等一些擁有地方立法權的城市曾出臺保障性住房管理條例，但目前來看，從中央到包括北京等大城市在內的各地，絕大多數還沒有相關的地方性立法。只有河北省在2011年8月開始實施《河北省城鎮住房保障辦法（試行）》，成為第一部也是惟一一部省級政府制定出臺的法規。
據統計，僅北京、上海兩地，今年就清理出7700余戶騙取保障房家庭，結果雖可喜，但對于騙購者來說，以北京為例，僅給予“取消其購買資格，且5年內不得再次申請”的處罰。在準入環節，過輕的處罰力度讓騙購者長期有恃無恐。
周江認為，造成這一現象的重要原因之一是立法環節沒有跟上保障房建設速度，處罰難尋法律依據。而在退出環節，同樣因為一些強制性處理措施缺乏相關的法律依據，而難以展開。
不過法制化進程正在加快，2012年北京市“兩會”上，人大法工委副主任委員張引表示《北京市基本住房保障條例》的立法預案調研已于去年年底完成。同時，記者從住房城鄉建設部住房保障司了解到，主管部門將在今年加快住房保障立法，并研究制定《公共租賃住房管理辦法》。屆時，各地差異化的具體實踐有望得到規范。（中國建設報）
